Frais & Taxes

 

Coûts d'achat d'une propriété en Espagne

Une variété de frais sont à payer lors de l'achat d'une propriété en Espagne, ce qui rajoute en général près de 10% au prix d'achat, ce qui est supérieur à la majorité des pays européens. Les frais sont légèrement plus élevés (plus 1 à 1,5%) sur les nouvelles propriétés que sur les propriétés revendues.

La plupart des frais sont basés sur la valeur ‘déclarée’ de la propriété, qui est traditionnellement bien inférieure au prix actuel payé. Cependant, sous la ‘loi des frais publics’ (Ley de Tasas, 1989), il n'est désormais plus possible de déclarer une valeur trop basse et il existe différentes pénalités pour une sous-évaluation brute. Les autorités locales gardent des tableaux pour calculer la valeur fiscale actuelle (valor catastral) des propriétés et c'est ce prix (ou le prix actuel payé) qui doit être déclaré.

Toutefois, si vous obtenez une aubaine absolue, il peut être judicieux de déclarer la valeur du marché plutôt que le prix payé! Dans tous les cas, l'administration fiscale (Agencia Tributaria) peut toujours réévaluer la valeur d'une propriété à des fins fiscales. Il est généralement reconnu que le montant des actes de ventes doit être d'environ 1,6 fois la valeur fiscale (qui doit encore rester en dessous du prix de vente réel) et en tout cas pas moins de 20 pour cent au-dessous du prix de vente.

Si les autorités découvrent que la valeur déclarée est inférieure à leur évaluation, elles peuvent prélever une surcharge de 6% sur la différence, ainsi que des frais administratifs. Si la valeur déclarée dans l'acte (escritura) est sous-déclarée pour plus de 12 000€ ou est 20% inférieure à la valeur actuelle du marché, l'acheteur peut être imposable sur la différence entre la valeur déclarée et la valeur estimée par les autorités, comme ça serait le cas sur un don.

Si vous sous-évaluez une propriété à plus de 50% de la valeur officielle, les autorités ont également le doit de la racheter dans les deux-années suivantes au prix sous-évalué. Les avis sur les valeurs déclarées (hoja de valoración) sont fréquents de nos jours et il est risqué de faire une déclaration trop basse. Une réévaluation peut être faite jusqu'à quatre ans et demi après la date d'achat. Si une propriété est réévaluée, la réévaluation doit nommer le nom de l'architecte ou de l'expert qui avait fait l'évaluation et la raison de l'augmentation. Si vous êtes en désaccord avec l'évaluation, vous pouvez déposer une protestation, qui doit être fait dans une période de temps limitée (généralement un mois).

Les frais payables à l'achat d'une propriété en Espagne sont les suivants:

  • Taxes de transfert (seulement pour les reventes).
  • Taxe sur la valeur ajoutée (seulement pour les nouvelles propriétés).
  • Taxes sur les documents juridiques (seulement pour les nouvelles propriétés).
  • Taxe foncière.
  • Frais de notaire.
  • Frais légaux.
  • Frais d'acte d'inscription.
  • Frais d'expertise (optionnels).
  • Commission de l'agent immobilier.
  • Charges.


La plupart des taxes sont payées par l'acheteur, à l'exception de l'impôt foncier (plus valía) et de la commission du vendeur. Cependant, un contrat peut statuer que l'acheteur est responsable de toutes les dépenses (todos los gastos), y compris la plus valía. C'est légal, à condition que l'acheteur accepte, puisque la loi stipule simplement que les dépenses doivent être divisées quand ils ne sont pas énoncés dans le contrat et qui paye quels frais est souvent une source de négociation à l'achat. Assurez-vous de toujours savoir quel est le total des frais avant de signer le contrat.

Taxe de transfert

Les acheteurs de propriétés à la revente doivent payer une taxe de transfert (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales/ITP) d'un certain pourcentage. Ce pourcentage varie selon la région où la propriété est située, par exemple 6% au Pays Basque et en Navarre, 7% dans les autres régions. La plupart des régions fournissent une réduction de l'ITP pour les acheteurs résidents qui achètent pour la première fois (comme en Andalousie, où les acheteurs de moins de 35 ans pour leur résidence permanente payent 3,5% au lieu des 7% prévus; en Catalogne où les acheteurs de moins de 32 ans avec des revenus annuels de moins de 130 000€ payent 5% et à Madrid, où les acheteurs d'appartement de moins de 90m2 dans de vieux immeubles du centre ville payent une taxe réduite), les familles avec trois enfants ou plus et les personnes handicapées.

Taxe sur la valeur ajouté en Espagne
Une Taxe sur la Valeur Ajoutée (Impuesto sobre el Valor Añadido/IVA) de 7% (4,5% dans les îles Canaries) est perçue sur les nouvelles propriétés achetées auprès d'un promoteur ou d'un constructeur et étant vendues pour la première fois (incluant un garage ou une piscine construite en même temps). L'IVA est de 16% pour un terrain constructible (terreno urbanizable) sans projet immédiat de construction et de 7% pour les terres agricoles (terreno rústico). L'IVA est également de 16% pour la construction d'une piscine ou d'autres installations sportives (comme un terrain de tennis par exemple) n'étant pas construits en même temps que le logement.

Taxes sur les documents juridiques
Il existe une taxe sur les ‘documents juridiques’ (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados/AJD) de 0,5% dans le Pays Basque et la Navarre, de 0,75% dans les Canaries et de 1% dans les régions restantes, qui est perçue sur les nouvelles propriétés et qui est prélevable en plus de la TVA (voir ci-dessus). Certaines régions (comme la Galicie et Murcie) réduisent l'AJD pour les personnes qui achètent une résidence pour la première fois.

Impôt foncier
L'impôt foncier (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, généralement appelé plus valía) est une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur d'un terrain (sans compter les bâtiments), depuis le dernier changement de propriétaire. Traditionnellement, il est payé par le vendeur, puisque c'est celui qui en a tiré profit, bien que dans certaines régions, il est fréquent que ce soit l'acheteur qui le paye. Le montant de cette taxe dépend de la population de la municipalité dans laquelle le terrain est situé et du nombre d'années pendant lesquelles le vendeur était propriétaire de ce terrain et n'a pas de relation avec la valeur des bâtiments sur le terrain. La Plus valía est assez basse sur les propriétés modernes comme les appartements ou les petites maisons en centre ville dans les zones urbaines, où la valeur des terrains a peu augmenté depuis que les propriétés ont été construites et où il y a peu de terrain. Il peut, cependant, être élevé si vous achetez un grand terrain ou une maison individuelle avec quelques hectares constructibles qui ont gardé le même propriétaire pendant des décennies. Comme l'impôt varie énormément, il est impossible de faire un simple guide du montant que vous allez devoir payer. Si vous êtes responsables de la plus valía, vous pouvez trouver combien ce sera avant de signer le contrat en faisant une demande au bureau municipal des impôts (recaudación municipal). La plupart des promoteurs de nouvelles propriétés insistent sur le fait que l'acheteur paie la plus valía et cela sera indiqué dans le contrat bien qu'une nouvelle loi déclarant cette pratique illégale est passée en 2006.

Frais de notaire espagnols
Les frais du notaire (notario) qui officie lors d'une vente sont fixés par la loi et sont basés sur une échelle mobile en fonction du prix de vente, excepté quand la propriété est un don, où il y a des frais fixes pour chaque document. Les frais vont généralement de 320€ à 700€. Si vous achetez un terrain dans le but d'y construire une maison, vous devrez payer des frais pour deux actes de propriété: un pour le terrain et l'autre pour la construction.

Frais juridiques
Les frais juridiques pour le transfert de bien sont calculés, au cas par cas, sur le prix d'achat de la propriété. Les frais actuels peuvent dépendre du montant de travail, bien qu'il y ait la plupart du temps des charges initiales, par exemple 1 000€ et que cela peut être négociable sur des propriétés chères. Les frais, qui doivent être approuvés au préalable à l'écrit sont beaucoup plus faibles si un avocat est seulement engagé pour la signature du contrat de vente. Les frais juridiques sont payables seulement après que vous ayez reçu l'escritura pública finale après l'enregistrement au bureau d'enregistrement des propriétés (Registro de la Propiedad), bien que de nombreux avocats exigent un prépaiement (provisión de fondos). Engager un avocat et payer les frais juridiques est facultatif, mais c'est fortement recommandé.

Frais d'acte d'inscription
Ils sont généralement entre 180€ et 500€, bien que le premier montant payé soit un acompte, qui est souvent surestimé donc vous devriez recevoir un petit remboursement.

Frais d'expertise
Si vous employez un expert pour inspecter votre bâtiment ou terrain, les frais dépendent du type d'expertise, de toutes les demandes spéciales et de la valeur de la propriété ou du terrain. Une expertise coûte en général entre 500€ et 2 000€.

Commission de l'agent immobilier
La commission d'un agent immobilier est généralement entre 5 et 10% (et jusqu'à 35% dans les zones rurales) du prix de vente, selon le coût de la propriété et le type de contrat et elle est payée par le vendeur. Cependant, il est généralement permis de l'inclure dans le prix de la propriété et elle peut donc être payé par l'acheteur. Les agences ajoutent souvent des frais au prix requis par le vendeur et vous pourrez donc trouver la même propriété à des prix de vente différents selon les agences.

Charges
Si vous achetez une nouvelle propriété, vous devez généralement payer le raccordement pour l'électricité, le gaz et l'eau ainsi que pour l'installation de compteurs. Vous devriez demander à votre constructeur ou à votre promoteur de vous fournir le coût des raccordements par écrit. Lorsqu'une propriété est revendue, vous devrez probablement payer les coûts des nouveaux contrats, en particulier pour l'eau.

Dépenses courantes
En plus des frais associés à l'achat d'une propriété, vous devez prendre en compte les dépenses courantes. Cela inclue les taxes foncières locales (taux); l'impôt sur la fortune annuel, l'impôt sur le revenu, et les honoraires d'un représentant ou d'un consultant fiscal; les ordures; les frais communautaires; l'entretien du jardin et de la piscine (pour une villa privée); les assurances immobilières; les abonnements pour les services publiques (électricité, gaz, téléphone, eau), ainsi que les frais de gardiens ou de gestion si vous laissez votre maison vide. Les dépenses courantes sur unes années sont en général égales à 2 à 4% du coût d'une propriété.

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